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购买商品房应当重视的法律问题(一)

来源:秦美多律师阅读: 时间:2016-01-04 12:07:57

购买商品房应当重视的法律问题(一)
(秦美多律师原创,转载请写明作者)
    笔者从事律师工作多年,处理很多起商品房买卖纠纷案件,总结几点容易产生纠纷的方面,供大家参考。商品房买卖中有以下几点,购房者应当重视,否则会引起不必要的纠纷,甚至会对买卖合同的效力产生影响:
    一、关于开发商的证照问题。
    购买未取得商品房预售许可证明的房屋,购买该房屋,在产生纠纷,购房者起诉后,该买卖合同会被依法认定为无效(在起诉前取得的除外),无效的后果就是双方返还,购房者返还开发商交付给买方的房屋,开发商返还已付购房款。故选择房屋一定要看该楼盘的5证,由其是要有预售证,否则你的房屋存在法律风险。
    二、关于商品房买卖中的定金问题。
    出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因购房者一方原因未能订立商品房买卖合同,开发商可以不退定金;如果因开发商一方原因未能订立商品房买卖合同,开发商应当双倍返还定金给购房者;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。所以,购买房屋时,不能轻易交定金,看好后在交付,否则如果反悔定金就很难要回。
    三、认购书、订购书、预订协议等是否能认定为商品房买卖合同
    购房中,购房者往往被要求签订认购书等协议,但该协议能不能看做商品房买卖合同,在起纠纷时购房者和开发商往往各执一词,在法律上,认购书、订购书、预订协议等是否能认定为商品房买卖合同,要看上述协议是否具备明确的主体、客体和内容。商品房的认购、订购、预订等协议具备一般商品房买卖合同的主要内容的,即双方主体明确,商品房基本状况明确;双方权利义务明确(有商品房销售方式;有商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间的;有房屋交付使用条件及日期;有供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;面积差异、违约责任及解决方式等其他事项)。并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。故购房者在前上述认购书的文书前应当看清楚在签字,以避免纠纷。